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一家盈利規(guī)模并不大的小型房地產(chǎn)公司也要借殼A股上市。蘭州黃河欲變賣啤酒等主業(yè)資產(chǎn)，置入二股東湖南昱成投資控股的鑫遠(yuǎn)集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)后者的借殼上市夢(mèng)。若此方案成行，昱成投資將從二當(dāng)家上位為蘭州黃河控股股東，譚岳鑫成為公司實(shí)際控制人。

內(nèi)嵌員工持股計(jì)劃

與動(dòng)輒上百億的中概股借殼回歸相比，蘭州黃河此次披露的借殼方案可謂“弱小”。

停牌4個(gè)多月的蘭州黃河今日公告，公司擬置出全部資產(chǎn)和負(fù)債，與置入資產(chǎn)鑫遠(yuǎn)集團(tuán)股權(quán)中的等值部分進(jìn)行置換，差額部分則由公司以10.75元/股非公開發(fā)行2.03億股股份進(jìn)行支付;同時(shí)，上市公司擬非公開發(fā)行股份募資不超過25億元用于鑫遠(yuǎn)集團(tuán)后續(xù)主業(yè)經(jīng)營(yíng)及償還貸款。本次交易構(gòu)成借殼上市。

具體而言，本次交易包括三部分。其一，蘭州黃河以截至審計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日2015年11月30日除應(yīng)交稅費(fèi)外的全部資產(chǎn)和負(fù)債，與昱成投資所持鑫遠(yuǎn)集團(tuán)股權(quán)中的等值部分進(jìn)行置換，置出資產(chǎn)由甘肅新盛承接。其中，置出資產(chǎn)的交易價(jià)格確定為9.07億元，等值于昱成投資所持鑫遠(yuǎn)集團(tuán)29.38%股權(quán)，置入資產(chǎn)交易價(jià)格確定為30.88億元。

其二，蘭州黃河向譚岳鑫、譚亦惠和昱成投資以10.75元/股底價(jià)非公開發(fā)行股票，購(gòu)買昱成投資所持部分鑫遠(yuǎn)集團(tuán)股權(quán)及譚岳鑫、譚亦惠所持的全部鑫遠(yuǎn)集團(tuán)股權(quán)，其中向昱成投資購(gòu)買的股權(quán)為其所持鑫遠(yuǎn)集團(tuán)股權(quán)在資產(chǎn)置換后的剩余部分。

其三，蘭州黃河以同樣發(fā)行底價(jià)向包括長(zhǎng)江鑫遠(yuǎn)成長(zhǎng)1號(hào)在內(nèi)的不超過10名特定投資者非公開發(fā)行股份募集配套資金，募集資金總金額不超過25億元，用于鑫遠(yuǎn)集團(tuán)鑫遠(yuǎn)和城(二期)、鑫遠(yuǎn)嘉城(一期)、鑫遠(yuǎn)南郡(一期)、長(zhǎng)沙市開福污水處理廠提標(biāo)改造及擴(kuò)建工程等項(xiàng)目的建設(shè)，以及償還貸款。

值得關(guān)注的是，上述配套融資部分內(nèi)嵌了員工持股計(jì)劃。據(jù)悉，長(zhǎng)江鑫遠(yuǎn)成長(zhǎng)1號(hào)為鑫遠(yuǎn)集團(tuán)核心員工認(rèn)購(gòu)，委托長(zhǎng)江養(yǎng)老管理的定向資產(chǎn)管理產(chǎn)品。成長(zhǎng)1號(hào)認(rèn)購(gòu)總?cè)藬?shù)不超過125人，均為鑫遠(yuǎn)集團(tuán)管理層與核心員工，認(rèn)購(gòu)計(jì)劃總份額合計(jì)不超過2.5億份，每份1元，資金總額不超過25億元。其中，認(rèn)購(gòu)該計(jì)劃的董、監(jiān)、高級(jí)人員共9人，合計(jì)認(rèn)購(gòu)不低于1.2億份，其認(rèn)購(gòu)份額占本計(jì)劃的總份額比例為48%。

二股東“上位”

本次交易前，蘭州黃河控股股東為黃河新盛，實(shí)際控制人為楊世江，玉成投資為公司第二大股東。本次交易后，蘭州黃河控股股東變更為昱成投資，實(shí)際控制人變更為譚岳鑫。其中，譚岳鑫直接持有上市公司22.14%股份，其控制的昱成投資則持股33.14%。而上市公司主業(yè)將由主要從事啤酒、飲料、大麥、麥芽、飼草的生產(chǎn)、加工和銷售業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)投資開發(fā)和污水處理業(yè)務(wù)。

記者注意到，昱成投資主要從事股權(quán)投資、創(chuàng)業(yè)投資，其蟄伏蘭州黃河長(zhǎng)達(dá)4年多，最初成為上市公司二股東實(shí)屬陰錯(cuò)陽差。回查公告，2008年3月長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司蘭州辦事處與深圳金亞龍投資有限公司簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，約定長(zhǎng)城資管將其持有的2326.32萬股股份中的1726.32萬股(占上市公司總股本9.29%)，以不低于1.94億元轉(zhuǎn)讓給金亞龍。無奈后者由于亞洲金融危機(jī)，在支付了1.2億元轉(zhuǎn)讓價(jià)款后無力履行《股份轉(zhuǎn)讓合同》。于是，金亞龍與債務(wù)糾紛原告方昱成投資協(xié)商，由其繼續(xù)履行《股份轉(zhuǎn)讓合同》下的全部合同權(quán)利義務(wù)。在支付完標(biāo)的股份剩余轉(zhuǎn)讓價(jià)款后，長(zhǎng)城資管則將標(biāo)的股份過戶給昱成投資。2011年10月標(biāo)的股份最終過戶至昱成投資。至此，昱成投資成為蘭州黃河第二大股東，持股9.29%。

業(yè)績(jī)承諾存風(fēng)險(xiǎn)

預(yù)案顯示，鑫遠(yuǎn)集團(tuán)主要地產(chǎn)業(yè)務(wù)位于湖南長(zhǎng)沙，屬于二三線開發(fā)商。2012年-2014年鑫遠(yuǎn)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.45億元、13.69億元、14.5億元，對(duì)應(yīng)凈利潤(rùn)分別為2280萬元、1.42億元、1.95億元。2015年1-11月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入13.06億元，凈利潤(rùn)為1.17億元。根據(jù)盈利預(yù)測(cè)，鑫遠(yuǎn)集團(tuán)2016年度、2017年度、2018年度預(yù)測(cè)凈利潤(rùn)分別為2.66億元、2.97億元、4.5億元。

截至2015年11月30日，鑫遠(yuǎn)集團(tuán)共有15個(gè)在建和擬建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，占地面積合計(jì)約104.60萬平方米，總建筑面積合計(jì)約367.14萬平方米，可滿足未來5-6年的開發(fā)需求。同時(shí)，鑫遠(yuǎn)集團(tuán)表示，將在加快現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)上，積極做大環(huán)保產(chǎn)業(yè)，做實(shí)醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，以增強(qiáng)其未來持續(xù)盈利能力。

不過，房企借殼風(fēng)險(xiǎn)猶存。近期房地產(chǎn)利好政策頻出，國(guó)內(nèi)一線樓市升溫強(qiáng)勁，但三四線城市將步入調(diào)整期，尤其中小城市房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力較大。因此深耕二、三線城市的鑫遠(yuǎn)集團(tuán)能否完成其高增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)承諾，值得密切關(guān)注。